Vermieten Sie an Kinder oder Eltern? Grundsätzlich gelten dieselben Regeln wie bei fremden Mietern. Das Finanzamt prüft solche Verträge aber besonders genau. Es kann ein Interesse bestehen, Vorteile zulasten der Steuer zu vereinbaren. Diese Vorlage zeigt, worauf es bei einem Mietvertrag unter Angehörigen ankommt.
Warum ein schriftlicher Vertrag hier besonders wichtig ist
Ohne einen schriftlichen, eindeutigen Mietvertrag erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis oft nicht steuerlich an. Es unterstellt dann eine private Gefälligkeit statt eines echten Mietverhältnisses. Die Folge: Der Vermieter kann Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibung oder Reparaturen nicht mehr geltend machen.
Der sogenannte Fremdvergleich ist entscheidend: Der Vertrag muss inhaltlich dem entsprechen, was auch mit einem fremden Mieter üblich wäre. Klare Regelungen zu Miete, Nebenkosten, Kaution und Kündigungsfristen sind deshalb Pflicht, keine Kür.
Die 66-Prozent-Grenze bei der Miete
Nach § 21 Absatz 2 EStG muss die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Nur dann kann der Vermieter seine Werbungskosten in voller Höhe absetzen. Liegt die Miete darunter, kürzt das Finanzamt die absetzbaren Kosten anteilig.
| Mietniveau | Steuerliche Folge |
|---|---|
| Mindestens 66 % der ortsüblichen Miete | Volle Werbungskosten absetzbar. |
| Unter 66 % der ortsüblichen Miete | Nur anteilige Werbungskosten absetzbar. |
| Deutlich unter Marktniveau, ohne echten Vertrag | Finanzamt erkennt Mietverhältnis eventuell gar nicht an. |
Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete am besten über den örtlichen Mietspiegel oder vergleichbare Angebote in der Umgebung. Dokumentieren Sie diese Grundlage für den Fall einer späteren Prüfung.
Was der Vertrag trotzdem enthalten muss
Auch bei einem freundschaftlichen Verhältnis braucht der Mietvertrag alle Pflichtangaben eines regulären Mietvertrags. Dazu zählen Mietparteien, genaue Beschreibung der Wohnung, Mietbeginn, Miethöhe mit Nebenkosten, Kaution und Kündigungsfristen.
Die vollständige Übersicht dieser Pflichtfelder finden Sie in der [allgemeinen Mietvertrag-Vorlage](/mietvertrag-vorlage/).
Vermeiden Sie mündliche Nebenabreden, etwa eine informelle Zusage, dass die Miete „bei Bedarf" ausgesetzt werden kann. Solche Abreden widersprechen dem Fremdvergleich und gefährden die steuerliche Anerkennung des gesamten Vertrags.
Tatsächliche Durchführung des Mietverhältnisses
Es reicht nicht, nur einen formal korrekten Vertrag zu unterschreiben. Das Finanzamt prüft auch, ob die Miete tatsächlich regelmäßig überwiesen wird. Am besten geschieht das per Dauerauftrag auf ein separates Konto, nicht bar oder unregelmäßig.
Zahlt der Angehörige die Miete unregelmäßig oder gar nicht, kann das Finanzamt das gesamte Mietverhältnis rückwirkend infrage stellen. Das gilt selbst dann, wenn der schriftliche Vertrag einwandfrei formuliert war.
Kaution und Nebenkosten nicht vernachlässigen
Auch unter Angehörigen sollte eine Kaution vereinbart und tatsächlich gezahlt werden, genau wie unter fremden Parteien. Ebenso gehört eine reguläre Nebenkostenabrechnung dazu, nicht nur eine pauschale, nie überprüfte Zahlung.
Die Vorlage nutzen
Füllen Sie die Vorlage wie einen regulären Mietvertrag aus. Orientieren Sie sich bei der Miethöhe an der ortsüblichen Vergleichsmiete, und dokumentieren Sie diese Grundlage schriftlich. Bewahren Sie außerdem Kontoauszüge als Nachweis der tatsächlichen Mietzahlungen auf, falls das Finanzamt später Belege verlangt.
Beispielrechnung zur 66-Prozent-Grenze
Ein Beispiel macht die Regel greifbar. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung liegt laut Mietspiegel bei 10 Euro pro Quadratmeter. Bei 60 Quadratmetern ergibt das eine ortsübliche Miete von 600 Euro.
Damit der Vermieter die vollen Werbungskosten absetzen kann, muss die vereinbarte Miete an das Kind mindestens 396 Euro betragen, also 66 Prozent von 600 Euro.
Vereinbaren die Eltern nur 300 Euro, liegt die Miete unter der Grenze. Das Finanzamt kürzt dann die absetzbaren Werbungskosten anteilig im Verhältnis der tatsächlichen zur ortsüblichen Miete.
Wer die volle steuerliche Anerkennung möchte, sollte die Miete lieber knapp über als unter der 66-Prozent-Schwelle ansetzen. Dokumentieren Sie die Berechnung schriftlich.
Was bei einer späteren Prüfung durch das Finanzamt zählt
Bewahren Sie den Mietspiegel-Auszug auf. Halten Sie auch vergleichbare Marktangaben fest, mit denen Sie die ortsübliche Miete berechnet haben. Zusammen mit den Kontoauszügen der tatsächlichen Mietzahlungen bildet das die Grundlage, falls das Finanzamt das Mietverhältnis Jahre später überprüft.
Verbilligte Miete ohne schriftlichen Vertrag: das reale Risiko
Manche Familien verzichten bewusst auf einen schriftlichen Vertrag, weil sie sich vertrauen. Genau das wird bei einer Betriebsprüfung häufig zum Problem. Ohne schriftliche Grundlage kann das Finanzamt das gesamte Mietverhältnis als steuerlich unbeachtlich einstufen, selbst wenn tatsächlich regelmäßig Geld geflossen ist.
Ein weiterer häufiger Fehler: Die Miete wird zwar schriftlich vereinbart, aber über Jahre nicht an gestiegene Vergleichsmieten angepasst. Sinkt die tatsächliche Miete dadurch schleichend unter die 66-Prozent-Grenze, verliert der Vermieter einen Teil der Werbungskosten.
Prüfen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete deshalb alle paar Jahre erneut, und passen Sie die vereinbarte Miete bei Bedarf an.
Wenn das Kind studiert oder ausbildungsbedingt auszieht
Ein häufiger Anwendungsfall ist die Vermietung einer Wohnung an das eigene Kind während des Studiums oder der Ausbildung. Auch hier gelten dieselben Regeln wie bei jedem anderen Mietverhältnis unter Angehörigen: schriftlicher Vertrag, mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete und tatsächliche, regelmäßige Zahlung.
Zahlt das Kind die Miete aus eigenem Einkommen, etwa aus einem Nebenjob oder BAföG, ist das steuerlich unproblematisch. Übernehmen die Eltern die Miete indirekt, etwa durch einen erhöhten Unterhalt, sollte diese Konstellation offen gegenüber dem Finanzamt dargestellt werden, um Rückfragen von vornherein zu vermeiden.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich meinem Kind einen offiziellen Mietvertrag geben?
Ja. Ohne schriftlichen, marktüblichen Vertrag erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis in der Regel nicht steuerlich an.
Wie hoch muss die Miete bei Vermietung an Angehörige mindestens sein?
Mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nur so lassen sich die vollen Werbungskosten absetzen.
Reicht eine mündliche Vereinbarung unter Familienangehörigen?
Rechtlich grundsätzlich ja, steuerlich aber riskant. Ohne schriftlichen Vertrag lässt sich der Fremdvergleich kaum nachweisen.
Muss die Miete auf ein separates Konto überwiesen werden?
Zwingend vorgeschrieben ist das nicht. Eine regelmäßige, nachvollziehbare Überweisung stärkt aber die steuerliche Anerkennung erheblich.
Was passiert, wenn die Miete unter 66 Prozent liegt?
Das Finanzamt kürzt die absetzbaren Werbungskosten. Die Kürzung erfolgt anteilig zum Verhältnis von vereinbarter zu ortsüblicher Miete.
