Ein Mietvertrag regelt, wer eine Wohnung wie lange zu welchem Preis nutzen darf. Diese Vorlage deckt den klassischen Wohnungsmietvertrag ab, mit allen Pflichtangaben nach §§ 535 ff. BGB. Sie können sie direkt als Word-Dokument ausfüllen oder als PDF ausdrucken.
Was gehört in einen Mietvertrag? Die Pflichtfelder
Ein rechtssicherer Mietvertrag braucht mehr als nur Name und Adresse. Fehlt eine wichtige Angabe, entstehen später oft Streitpunkte über Nebenkosten, Kaution oder Kündigungsfristen.
| Feld | Erklärung |
|---|---|
| Mietparteien | Vollständiger Name und Anschrift von Vermieter und Mieter (bei mehreren Mietern alle einzeln nennen). |
| Mietsache | Genaue Adresse, Lage im Haus, Zimmerzahl, Wohnfläche in m², mitvermietete Räume wie Keller oder Garage. |
| Mietbeginn & Mietdauer | Einzugsdatum, unbefristet oder befristet mit Enddatum und Befristungsgrund. |
| Miete & Nebenkosten | Nettokaltmiete, Vorauszahlung oder Pauschale für Nebenkosten, Fälligkeit (meist 3. Werktag). |
| Kaution | Höhe (maximal 3 Nettokaltmieten), Zahlungsweise in bis zu 3 Raten, Anlageform. |
| Kündigungsfristen | Gesetzliche Fristen nach § 573c BGB, sofern nichts Abweichendes vereinbart ist. |
| Schönheitsreparaturen | Klare Regelung, wer bei Ein- und Auszug renoviert – ohne starre Fristenpläne. |
| Hausordnung | Verweis auf geltende Hausordnung, Ruhezeiten, Nutzung von Gemeinschaftsflächen. |
Tragen Sie die Wohnfläche so genau wie möglich ein. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten ab, kann der Mieter die Miete nachträglich mindern.
Mietdauer: befristet oder unbefristet?
Die meisten Wohnungsmietverträge sind unbefristet. Sie enden nur durch eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung, nie automatisch durch Zeitablauf.
Eine Befristung ist nur mit einem konkreten, im Vertrag genannten Grund zulässig, etwa Eigenbedarf zu einem bestimmten Zeitpunkt oder ein geplanter Abriss. Ohne diesen Grund ist die Befristung unwirksam, und der Vertrag gilt als unbefristet.
Läuft ein Mietvertrag über mehr als ein Jahr, muss er nach § 550 BGB schriftlich abgeschlossen werden. Fehlt die Schriftform, gilt der Vertrag zwar weiter, aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Beide Seiten können ihn dann bereits nach einem Jahr kündigen. Die gesetzliche Frist gilt dabei, auch wenn ursprünglich eine längere Laufzeit vereinbart war.
Kaution richtig regeln
Die Mietkaution darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen, ohne Nebenkostenvorauszahlung. Bei 800 Euro Nettokaltmiete sind also maximal 2.400 Euro zulässig.
Der Mieter darf die Kaution nach § 551 BGB in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, beginnend mit dem Mietbeginn. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, meist auf einem gesonderten Mietkautionskonto.
Nach Auszug hat der Vermieter eine angemessene Frist zur Abrechnung, üblicherweise etwa sechs Monate. Er darf offene Nebenkostenforderungen oder Schäden mit der Kaution verrechnen, muss den Rest aber zurückzahlen.
Nebenkosten: Vorauszahlung oder Pauschale?
Vereinbaren Sie im Mietvertrag klar, ob Nebenkosten als Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung oder als Pauschale ohne Abrechnung laufen. Bei einer Vorauszahlung muss der Vermieter binnen 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, sonst verliert er meist Nachforderungen.
Zulässige Nebenkosten listet die Betriebskostenverordnung abschließend auf: Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausmeister, Gebäudeversicherung und ähnliche laufende Kosten. Reparaturen und Instandhaltung gehören nicht dazu und dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Ein Beispiel: Bei 850 Euro Nettokaltmiete plus 200 Euro Nebenkostenvorauszahlung zahlt der Mieter monatlich 1.050 Euro. Am Jahresende zeigt die Abrechnung, ob eine Nachzahlung fällig wird oder eine Erstattung ansteht.
Schönheitsreparaturen ohne starre Fristen
Früher enthielten viele Mietverträge feste Renovierungsintervalle, etwa „alle drei Jahre Küche und Bad streichen". Der Bundesgerichtshof hat solche starren Fristenpläne für unwirksam erklärt, weil sie den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung verpflichten.
Zulässig ist stattdessen eine weiche Klausel, die den Renovierungsbedarf am tatsächlichen Abnutzungsgrad festmacht. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, gilt eine Besonderheit. Der Mieter darf dann in der Regel nicht per Formularvertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Vermieter dafür einen angemessenen Ausgleich zahlt.
Formulieren Sie diese Klausel vorsichtig oder verzichten Sie ganz darauf. Eine unwirksame Klausel führt dazu, dass der Mieter überhaupt keine Renovierungspflicht hat, selbst wenn die Wohnung deutliche Abnutzung zeigt.
Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter
Für Mieter gilt bei einer ordentlichen Kündigung immer eine Frist von drei Monaten, unabhängig von der Wohndauer. Für Vermieter staffelt sich die Frist dagegen nach § 573c BGB mit der Mietdauer.
Bis fünf Jahre Mietdauer beträgt die Frist drei Monate. Ab fünf Jahren steigt sie auf sechs Monate, ab acht Jahren auf neun Monate.
Eine Kündigung durch den Vermieter braucht zusätzlich einen berechtigten Grund, etwa Eigenbedarf oder eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters. Eine grundlose Vermieterkündigung ist bei Wohnraum ausgeschlossen.
Beide Kündigungen müssen schriftlich erfolgen und spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit sie zum Ende des übernächsten Monats wirksam werden.
Untervermietung und Haustiere im Mietvertrag
Möchte der Mieter später untervermieten, braucht er dafür grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Besteht ein berechtigtes Interesse, etwa ein längerer Auslandsaufenthalt, muss der Vermieter die Erlaubnis nach § 553 BGB in der Regel erteilen.
Haustiere lassen sich nicht pauschal per Klausel verbieten. Kleintiere wie Hamster oder Fische darf der Vermieter ohnehin nicht untersagen. Bei Hunden und Katzen kommt es auf eine Einzelfallabwägung an, die im Mietvertrag nicht vorweggenommen werden kann.
Nehmen Sie stattdessen eine Klausel auf, die eine vorherige Zustimmung des Vermieters vorsieht. So bleibt der Fall geklärt, ohne unwirksame Pauschalverbote zu riskieren.
Ein einfacher Mietvertrag als Vorlage nutzen
Für eine unkomplizierte Vermietung reicht oft ein einfacher Mietvertrag ohne aufwendige Zusatzklauseln. Die Vorlage deckt trotzdem alle Pflichtangaben ab: Mietparteien, Mietsache, Miethöhe, Kaution und Kündigungsfristen.
Laden Sie die Vorlage als Word-Dokument, um Namen, Adresse und Beträge direkt einzutragen. Wer lieber handschriftlich ausfüllt, nutzt die PDF-Version und druckt den fertigen Mietvertrag anschließend aus.
Prüfen Sie vor der Unterschrift jedes Feld einzeln. Ein unvollständiger Mietvertrag, etwa ohne genaue Angabe der Wohnfläche oder der Nebenkostenart, führt später häufig zu vermeidbaren Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter.
Häufig gestellte Fragen
Was muss in einen Mietvertrag rein?
Mietparteien, genaue Beschreibung der Mietsache, Mietbeginn, Miethöhe mit Nebenkosten, Kautionshöhe und die geltenden Kündigungsfristen sind die zentralen Pflichtangaben.
Wie hoch darf die Kaution maximal sein?
Höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete ohne Nebenkosten. Der Mieter darf diesen Betrag in drei gleichen Monatsraten zahlen.
Muss ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?
Für Laufzeiten über einem Jahr ja, sonst gilt der Vertrag automatisch als unbefristet. Für kürzere oder unbefristete Verträge reicht mündlich, wird aber aus Beweisgründen kaum genutzt.
Wie lange ist die Kündigungsfrist für Mieter?
Immer drei Monate, unabhängig davon, wie lange die Wohnung schon bewohnt wird. Für Vermieter verlängert sich die Frist mit zunehmender Mietdauer.
Darf der Vermieter Schönheitsreparaturen per Formularvertrag verlangen?
Nur mit einer flexiblen Klausel, die sich am tatsächlichen Zustand der Wohnung orientiert. Starre Fristenpläne sind nach ständiger BGH-Rechtsprechung unwirksam.
Was passiert, wenn die im Vertrag genannte Wohnfläche nicht stimmt?
Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % von der vereinbarten ab, kann der Mieter die Miete mindern. Zu viel gezahlte Beträge lassen sich rückwirkend zurückfordern.
