Ein Haus zu vermieten unterscheidet sich in einigen Punkten von der Vermietung einer einzelnen Wohnung. Garten, Dach, Fassade und oft auch eine Garage gehören zur Mietsache dazu, und die Zuständigkeit für Pflege und Reparaturen muss der Mietvertrag klar regeln.
Diese Vorlage baut auf dem [allgemeinen Mietvertrag](/mietvertrag-vorlage/) auf und ergänzt die Punkte, die speziell bei einem Einfamilienhaus wichtig werden.
Was einen Hausmietvertrag von einem Wohnungsmietvertrag unterscheidet
Bei einer Wohnung endet die Mietsache meist an der eigenen Tür. Bei einem Haus gehören Außenbereiche wie Garten, Zufahrt, Garage oder Nebengebäude oft mit dazu. Dafür braucht der Vertrag eigene Regelungen.
| Punkt | Besonderheit beim Haus |
|---|---|
| Gartenpflege | Vertraglich festlegen, ob Mieter oder Vermieter Rasen, Hecke und Bepflanzung pflegt. |
| Dach und Fassade | Bleibt grundsätzlich Sache des Vermieters, auch bei Kleinreparaturklausel im Innenbereich. |
| Nebengebäude | Schuppen, Garage oder Carport einzeln auflisten, sonst gelten sie als nicht mitvermietet. |
| Heizungsanlage | Bei eigener Heizung im Haus: Wartungspflicht und Kostenverteilung klar benennen. |
| Versicherung | Wohngebäudeversicherung bleibt beim Vermieter, Hausratversicherung beim Mieter. |
Ohne eine ausdrückliche Regelung zur Gartenpflege gilt meist: Der Mieter übernimmt die laufende Pflege. Größere Eingriffe wie Baumfällungen bleiben dagegen beim Vermieter.
Gartenpflege im Mietvertrag klar regeln
Formulieren Sie konkret, was zur Gartenpflege gehört: Rasenmähen, Hecke schneiden, Laub entfernen, Bewässerung. Vage Formulierungen wie „der Garten ist zu pflegen" führen häufig zu Streit. Mäht der Mieter etwa nur den Rasen, lässt aber die Hecke wachsen, ist unklar, wer im Recht ist.
Größere Maßnahmen wie das Fällen kranker Bäume bleiben grundsätzlich Sache des Vermieters, da sie über die übliche Pflege hinausgehen. Legen Sie im Vertrag fest, ab welchem Umfang eine Maßnahme als „größer" gilt. So vermeiden Sie spätere Diskussionen.
Nebengebäude und Außenanlagen genau auflisten
Garage, Gartenhaus, Carport oder Schuppen zählen nur dann zur Mietsache, wenn sie im Vertrag ausdrücklich aufgeführt sind. Fehlt die Auflistung, kann der Vermieter diese Flächen theoretisch selbst nutzen. Er könnte sie sogar anderweitig vermieten.
Tragen Sie jedes Nebengebäude einzeln mit kurzer Beschreibung ein, etwa „Garage, ca. 18 m², Zufahrt über die Einfahrt an der Nordseite". So ist eindeutig geklärt, was der Mieter tatsächlich mitmietet.
Instandhaltung: Wer zahlt was bei einem Haus?
Bei einem Haus verteilen sich Instandhaltungspflichten anders als in einer Eigentumswohnung, weil kein Vermieterverband oder Hausverwalter die Außenanlagen betreut. Der Vermieter bleibt für die Bausubstanz verantwortlich, also Dach, Fassade, tragende Wände und die Heizungsanlage im Kern.
Über eine Kleinreparaturklausel lässt sich ein Teil der Kosten für kleinere Schäden im Innenbereich auf den Mieter übertragen. Üblich sind dabei 75 bis 100 Euro pro Einzelfall, plus eine jährliche Obergrenze. Reparaturen an Dach, Fassade oder der zentralen Heizungsanlage darf der Vertrag dagegen nicht auf den Mieter abwälzen.
Nebenkosten bei einem Einfamilienhaus
Bei einem freistehenden Haus rechnet keine Eigentümergemeinschaft die Betriebskosten vorab ab. Der Vermieter muss deshalb selbst genau dokumentieren, was er dem Mieter in Rechnung stellt. Zulässig sind weiterhin nur die Posten aus der Betriebskostenverordnung, etwa Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung und Heizkosten.
Kosten für Instandhaltung, Reparaturen oder größere Gartenarbeiten gehören nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten. Sie dürfen nicht über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergegeben werden.
Kaution, Mietdauer und Kündigung wie beim Standardmietvertrag
Für Kautionshöhe, Mietdauer und Kündigungsfristen gelten bei einem Haus dieselben gesetzlichen Regeln wie bei einer Wohnung. Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen, und die Kündigungsfrist für den Mieter liegt einheitlich bei drei Monaten.
Die vollständigen Regelungen zu Kaution, Kündigungsfristen und Schönheitsreparaturen finden Sie in der [allgemeinen Mietvertrag-Vorlage](/mietvertrag-vorlage/).
Übergabeprotokoll bei einem Haus besonders wichtig
Bei einem Haus lohnt sich ein ausführliches Übergabeprotokoll noch mehr als bei einer Wohnung, weil deutlich mehr Fläche und Bausubstanz zu dokumentieren sind. Halten Sie Zählerstände für Strom, Wasser und Gas fest. Fotografieren Sie den Zustand von Fassade, Fenstern und Garten, und listen Sie vorhandene Schäden einzeln auf.
Nutzen Sie dafür die [Wohnungsübergabeprotokoll-Vorlage](/wohnungsuebergabeprotokoll-vorlage/), die sich auch für Häuser eignet, wenn Sie die Räume und Außenbereiche entsprechend ergänzen.
Ein sauber geführtes Protokoll bei Einzug erspart bei Auszug häufig Streit über die Kaution. Das gilt besonders für Gartenflächen, deren Zustand sich über die Mietdauer naturgemäß verändert.
Beispiel: Aufteilung der Zuständigkeiten in der Praxis
Ein Beispiel verdeutlicht die übliche Aufteilung: Der Mieter mäht regelmäßig den Rasen und entfernt Laub. Der Vermieter lässt alle zwei Jahre die Heizungsanlage warten und beauftragt bei Sturmschäden am Dach eine Fachfirma.
Zeigt der Zaun nach Jahren altersbedingten Verschleiß, übernimmt ebenfalls der Vermieter die Reparatur, denn es handelt sich um eine bauliche Maßnahme, keine laufende Pflege.
Diese klare Trennung zwischen laufender Pflege und baulicher Instandhaltung sollte sich exakt so im Vertragstext wiederfinden. So können beide Seiten im Streitfall auf eine eindeutige Formulierung zurückgreifen.
Die Vorlage nutzen
Laden Sie die Vorlage als Word-Dokument. Ergänzen Sie die hausspezifischen Angaben zu Garten, Nebengebäuden und Instandhaltung, und passen Sie die Nebenkostenliste an die tatsächlichen Posten Ihres Objekts an. Bei komplexeren Objekten mit mehreren Nebengebäuden lohnt sich eine kurze Anlage mit Fotos und Flächenangaben zur eindeutigen Zuordnung.
Häufig gestellte Fragen
Muss die Gartenpflege im Mietvertrag stehen?
Rechtlich zwingend ist es nicht, aber ohne klare Regelung entstehen häufig Streitigkeiten. Eine konkrete Klausel schützt beide Seiten.
Gehört die Garage automatisch zum Hausmietvertrag?
Nur wenn sie ausdrücklich im Vertrag als mitvermietet aufgeführt ist. Fehlt die Auflistung, zählt sie nicht zur Mietsache.
Wer zahlt Reparaturen am Dach?
Grundsätzlich der Vermieter. Eine Kleinreparaturklausel deckt nur kleinere Schäden im Innenbereich bis zu einem festgelegten Betrag ab.
Gelten für ein Haus andere Kündigungsfristen als für eine Wohnung?
Nein. Die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB gelten unabhängig davon, ob eine Wohnung oder ein Haus vermietet wird.
Kann der Vermieter Gartenkosten über die Nebenkostenabrechnung abrechnen?
Nur die laufende Pflege durch einen beauftragten Dienstleister, sofern dies vertraglich als Betriebskosten vereinbart ist. Größere Neuanlagen zählen nicht dazu.
