Eine möblierte Wohnung zu vermieten bringt zwei zusätzliche Themen mit sich. Ein normaler Mietvertrag deckt sie nicht ab: die genaue Auflistung des Inventars und die Frage, wie sich die Möblierung auf die Miete auswirkt. Diese Vorlage ergänzt den [allgemeinen Mietvertrag](/mietvertrag-vorlage/) um diese Punkte.
Was „möbliert" rechtlich bedeutet
Eine Wohnung gilt als möbliert, wenn die nötigen Möbel für die Haushaltsführung vorhanden sind. Dazu zählen typischerweise Bett, Schrank, Tisch, Stühle und Küchenausstattung.
Eine teilmöblierte Wohnung, in der nur einzelne Möbelstücke vorhanden sind, zählt rechtlich meist nicht als vollständig möbliert. Sie braucht eine ausdrückliche Klarstellung im Vertrag.
Die Unterscheidung ist wichtig, weil bestimmte Kündigungserleichterungen im Gesetz nur bei bestimmten Formen der Möblierung greifen. Das gilt etwa, wenn die Wohnung Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Räume ist.
Bei einer eigenständigen, vollständig vermieteten möblierten Wohnung gelten dagegen die normalen Regeln des Wohnraummietrechts.
Die Inventarliste als fester Vertragsbestandteil
Fügen Sie dem Mietvertrag eine detaillierte Inventarliste als Anlage bei. Führen Sie darin jedes vermietete Möbelstück und Gerät einzeln auf, idealerweise mit Zustand und ungefährem Wert. Nutzen Sie dafür die [Inventarliste-Vorlage](/inventarliste-vorlage/), die sich direkt an einen Mietvertrag anhängen lässt.
| Angabe in der Inventarliste | Beispiel |
|---|---|
| Möbelstück / Gerät | Doppelbett, Kleiderschrank, Kühlschrank. |
| Zustand bei Übergabe | neuwertig / gebraucht, keine Mängel / kleinere Gebrauchsspuren. |
| Anzahl | 1. |
| Ungefährer Wert | [optional, für Schadensfälle hilfreich]. |
Ohne eine solche Liste lässt sich bei Auszug kaum nachweisen, welche Gegenstände ursprünglich vorhanden waren und in welchem Zustand. Das führt häufig zu Streit über die Kaution.
Möblierungszuschlag: Die Miete für Ausstattung erhöhen
Vermieter dürfen für die Möblierung einen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete erheben. Dieser Zuschlag muss angemessen zum tatsächlichen Wert und Zustand der Möbel stehen. Er lässt sich nicht beliebig hoch ansetzen, besonders in Gebieten mit Mietpreisbremse.
Weisen Sie den Möblierungszuschlag im Mietvertrag getrennt von der Grundmiete aus, etwa als eigene Position „Möblierungszuschlag: [Betrag] EUR monatlich". Das schafft Transparenz und erleichtert eine spätere Anpassung, falls einzelne Möbelstücke ausgetauscht oder entfernt werden.
Klausel zur Nutzung von Einbauküche und Inventar
Für mitvermietete Einbauküchen empfiehlt sich eine klare Formulierung im Vertrag. Ein gängiger Wortlaut lautet: „Die im Anlageverzeichnis aufgeführte Einbauküche wird dem Mieter zur Nutzung überlassen und verbleibt im Eigentum des Vermieters."
Diese Klausel stellt klar, dass der Mieter die Küche nutzen darf. Er darf sie aber nicht als eigenes Inventar behandeln oder bei Auszug mitnehmen.
Ergänzen Sie, wer für Reparaturen an eingebauten Geräten wie Herd oder Geschirrspüler zuständig ist. Üblich ist: Der Vermieter kommt für Defekte durch normale Abnutzung auf. Der Mieter haftet für selbst verursachte Schäden.
Instandhaltung und Ersatz beschädigter Möbel
Regeln Sie im Vertrag, was bei Beschädigung oder Verschleiß eines Möbelstücks passiert. Normale Abnutzung durch bestimmungsgemäßen Gebrauch trägt der Vermieter. Mutwillige oder fahrlässige Schäden gehen zulasten des Mieters und können über die Kaution abgerechnet werden.
Die Vorlage nutzen
Ergänzen Sie den Mietvertrag um die Inventarliste als Anlage. Tragen Sie den Möblierungszuschlag getrennt von der Grundmiete ein. Dokumentieren Sie zusätzlich den Zustand jedes wichtigen Möbelstücks bei Einzug mit Fotos, um spätere Diskussionen zu vermeiden.
Beispielrechnung für den Möblierungszuschlag
Ein Beispiel zeigt die übliche Vorgehensweise. Die ortsübliche Kaltmiete für die Wohnung liegt bei 700 Euro.
Für die vollständige Möblierung mit Bett, Schrank, Sofa, Esstisch und Küchenausstattung vereinbaren Vermieter und Mieter einen Zuschlag von 80 Euro monatlich. Dieser Betrag bildet den Wertverlust und die Anschaffungskosten der Möbel über die Nutzungsdauer ab.
Die Gesamtmiete beträgt damit 780 Euro Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten. Wird ein einzelnes Möbelstück später ausgetauscht oder entfernt, etwa weil der Mieter ein eigenes Sofa mitbringt, lässt sich der Zuschlag entsprechend anpassen. Voraussetzung ist, dass der Vertrag diese Möglichkeit ausdrücklich vorsieht.
Möblierungszuschlag bei der Mietpreisbremse berücksichtigen
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete für Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete meist nur um 10 Prozent übersteigen. Ein Möblierungszuschlag zählt bei dieser Berechnung grundsätzlich zur Gesamtmiete dazu. Er wird also mit eingerechnet.
Setzen Sie den Zuschlag deshalb nachvollziehbar an, orientiert am tatsächlichen Wert und der Abnutzung der Möbel, nicht an einem pauschalen Aufschlag. Bei einer späteren Überprüfung lässt sich ein plausibel begründeter Zuschlag leichter verteidigen. Ein willkürlich hoher Betrag hält dagegen selten stand.
Fotodokumentation bei Einzug ergänzt die Inventarliste
Eine schriftliche Inventarliste allein zeigt nicht, in welchem optischen Zustand ein Möbelstück tatsächlich übergeben wurde. Ergänzen Sie deshalb Fotos jedes wichtigen Gegenstands, besonders bei bereits sichtbaren Gebrauchsspuren.
Speichern Sie die Fotos zusammen mit der Inventarliste ab, am besten mit Datum versehen. Bei Auszug lässt sich dann direkt vergleichen, ob neue Schäden hinzugekommen sind, was Streitigkeiten über die Kaution erheblich erleichtert.
Häufig gestellte Fragen
Muss eine Inventarliste zwingend Teil des Mietvertrags sein?
Gesetzlich vorgeschrieben ist das nicht. In der Praxis ist sie aber dringend empfehlenswert, um Streit bei Auszug zu vermeiden.
Darf der Vermieter für Möbel einen Aufschlag auf die Miete verlangen?
Ja. Ein angemessener Möblierungszuschlag ist zulässig, muss sich aber am tatsächlichen Wert der Möbel orientieren.
Wer zahlt, wenn ein mitvermietetes Möbelstück kaputtgeht?
Bei normaler Abnutzung der Vermieter, bei selbst verursachten Schäden der Mieter über die Kaution.
Gehört eine Einbauküche automatisch zur möblierten Wohnung?
Nur wenn sie im Vertrag oder der Inventarliste ausdrücklich als mitvermietet aufgeführt ist.
Gilt bei einer möblierten Wohnung eine andere Kündigungsfrist?
Bei einer eigenständig vermieteten möblierten Wohnung gelten die üblichen Fristen nach § 573c BGB. Das gilt, sofern sie nicht Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Räume ist.
