Ein möbliertes Zimmer in der eigenen Wohnung zu vermieten unterliegt teils anderen Regeln. Vermietet der Wohnungsinhaber ein Zimmer aus seiner eigenen Wohnung, greift ein erleichtertes Kündigungsrecht, das viele nicht kennen. Diese Vorlage erklärt die Besonderheiten und liefert den passenden Vertrag.
Wann das erleichterte Kündigungsrecht nach § 549 BGB gilt
Hier gibt es eine wichtige Ausnahme. Vermietet der Vermieter ein Zimmer in der von ihm selbst bewohnten Wohnung, gilt § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB. Die üblichen Kündigungsschutzvorschriften für Wohnraum – etwa die Pflicht, einen berechtigten Grund wie Eigenbedarf zu benennen – gelten in diesem Fall nicht in vollem Umfang.
Der Vermieter kann unter diesen Voraussetzungen mit einer kürzeren Frist kündigen, ohne einen besonderen Kündigungsgrund angeben zu müssen. Diese Erleichterung gilt aber nur, wenn das Zimmer überwiegend mit Einrichtungsgegenständen des Vermieters möbliert ist und sich innerhalb von dessen eigener Wohnung befindet.
| Voraussetzung | Erforderlich für die Erleichterung |
|---|---|
| Zimmer liegt in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung | Ja. |
| Überwiegende Möblierung stammt vom Vermieter | Ja. |
| Vermieter bewohnt die Wohnung tatsächlich dauerhaft mit | Ja. |
| Eigenständige, abgeschlossene Wohnung ohne Vermieter vor Ort | Nein, normales Wohnraummietrecht gilt dann. |
Was diese Sonderregel für Mieter bedeutet
Was bedeutet das für Mieter? Der übliche Schutz vor grundloser Kündigung greift hier nicht im gleichen Umfang. Das Mietverhältnis lässt sich vom Vermieter leichter beenden als bei einer klassischen Wohnungsmiete.
Umgekehrt gelten die Kündigungsfristen für den Mieter unverändert nach § 573c BGB, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht. Prüfen Sie im konkreten Vertrag genau, welche Frist für welche Seite gilt. Hier greifen häufig unterschiedliche Regelungen.
Inventarliste auch beim Einzelzimmer sinnvoll
Auch bei einem Einzelzimmer empfiehlt sich eine kurze Inventarliste der überlassenen Möbel, etwa Bett, Schreibtisch und Schrank.
Nutzen Sie dafür die [Inventarliste-Vorlage](/inventarliste-vorlage/) in verkürzter Form, um den Zustand bei Einzug zu dokumentieren.
Mitbenutzung von Küche und Bad regeln
Bei einem Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung teilen sich Mieter und Vermieter meist Küche, Bad und gegebenenfalls Wohnzimmer.
Legen Sie im Vertrag fest, welche Räume zur Mitbenutzung gehören. Klären Sie auch, ob es Nutzungszeiten oder Absprachen für gemeinsame Bereiche gibt.
| Feld | Angabe |
|---|---|
| Vermietetes Zimmer | [Größe in m², Lage innerhalb der Wohnung]. |
| Mitbenutzung | Küche, Bad, [weitere Gemeinschaftsräume]. |
| Möblierung | Laut beiliegender Inventarliste. |
| Monatsmiete | [Betrag] EUR, inkl./exkl. Nebenkosten. |
| Kaution | [Betrag], max. 3 Monatsmieten. |
Miete und Nebenkosten bei Mitbenutzung gemeinsamer Räume
Küche, Bad und teils Wohnzimmer werden gemeinsam genutzt. Die Miete wird deshalb meist als Pauschale inklusive Nebenkosten vereinbart, ohne separate Abrechnung. Das vereinfacht die Abwicklung erheblich. Einzelne Verbrauchskosten lassen sich bei gemeinsamer Nutzung kaum verursachergerecht aufteilen.
Die Vorlage nutzen
Füllen Sie die Vorlage mit der Zimmergröße, den mitbenutzten Räumen und der vereinbarten Miete aus. Weisen Sie ausdrücklich darauf hin, ob die Sonderregel des § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB greift. So ist für beide Seiten klar, welche Kündigungsregeln gelten.
Beispiel: Wann die Erleichterung nicht gilt
Wird das Zimmer in einer separaten Einliegerwohnung vermietet, die der Vermieter selbst nicht bewohnt, greift die Erleichterung nach § 549 nicht. In diesem Fall gilt das reguläre Wohnraummietrecht mit vollem Kündigungsschutz. Das gilt unabhängig davon, dass das Zimmer möbliert ist.
Ebenso gilt die Sonderregel nicht, wenn der Vermieter zwar gelegentlich in der Wohnung übernachtet, den Lebensmittelpunkt aber woanders hat. Entscheidend ist die tatsächliche, dauerhafte Mitbewohnung durch den Vermieter, nicht nur ein gelegentlicher Aufenthalt.
Im Zweifel sollte diese Abgrenzung vor Vertragsabschluss rechtlich geprüft werden. Eine falsche Einschätzung kann im Kündigungsfall zu ernsten Problemen führen.
Kaution bei einem einzelnen Zimmer
Auch für ein einzelnes möbliertes Zimmer ist eine Kaution üblich, meist in Höhe von ein bis drei Monatsmieten. Da die Miete bei einem Zimmer deutlich niedriger liegt als bei einer ganzen Wohnung, fällt auch die Kaution entsprechend geringer aus.
Vereinbaren Sie schriftlich, wie die Kaution angelegt wird und wann sie nach Auszug zurückgezahlt wird. Bei kürzeren, informellen Mietverhältnissen unter Bekannten wird dieser Punkt häufig vergessen, was später zu Unklarheiten führt.
Hausordnung und Regeln für das Zusammenleben
Da Mieter und Vermieter bei dieser Konstellation direkt zusammenleben, lohnt sich eine kurze schriftliche Vereinbarung zu Ruhezeiten, Besuch und der Nutzung gemeinsamer Räume. Das ersetzt keine förmliche Hausordnung wie in einem Mehrfamilienhaus, schafft aber Klarheit über den Alltag.
Legen Sie fest, ob Besuch grundsätzlich erlaubt ist und ob dafür eine vorherige Ankündigung nötig ist. Auch die Frage, ob Übernachtungsbesuch erlaubt ist, sollte im Vertrag oder einer Zusatzvereinbarung stehen, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.
Warum diese Konstellation rechtlich anders behandelt wird
Der Gesetzgeber geht bei dieser Wohnform davon aus, dass Vermieter und Mieter in einem besonders engen, persönlichen Verhältnis zueinanderstehen. Dieses Vertrauensverhältnis lässt sich schwerer aufrechterhalten als bei einer klassischen, räumlich getrennten Vermietung.
Deshalb erleichtert das Gesetz dem Vermieter die Kündigung, wenn das Zusammenleben nicht mehr funktioniert. Für Mieter bedeutet das: Informieren Sie sich vor Vertragsabschluss genau, welche Regel in Ihrem konkreten Fall gilt.
Häufig gestellte Fragen
Gilt für ein möbliertes Zimmer derselbe Kündigungsschutz wie für eine Wohnung?
Nur wenn das Zimmer nicht Teil der Vermieterwohnung ist. Sonst greift eine gesetzliche Erleichterung für den Vermieter.
Muss der Mieter für Küche und Bad extra zahlen?
Nein, die Mitbenutzung gemeinsamer Räume ist normalerweise in der vereinbarten Miete bereits enthalten.
Braucht ein Einzelzimmer eine eigene Inventarliste?
Empfehlenswert ja, auch wenn sie kürzer ausfallen kann als bei einer vollständigen Wohnung.
Kann der Vermieter das Zimmer ohne Angabe von Gründen kündigen?
Unter den Voraussetzungen des § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB ja. Eine erleichterte Kündigung ohne besonderen Grund ist dann möglich.
Gilt für den Mieter dieselbe Kündigungsfrist wie sonst üblich?
In der Regel ja: drei Monate nach § 573c BGB. Das gilt, sofern der Vertrag keine abweichende Regelung enthält.
